קביעת ערך נכס היא מיומנות שעוזרת לכל בעל נכס, אך היא מכריעה במיוחד עבור משקיעי נכס, מכיוון שאם תגדירו נכון את ערכי הנכס, תוכלו לעשות טעויות השקעה ענקיות. היום נדבר על אופן חישוב שווי השוק של נכס ונשים לב שאם למספר נכסים כלשהם המשמשים במשוואה מותאמת אישית אין ערך, ערך הנכס המחושב יהיה ריק. סוג נכס זה – חישוב ערכי – מצריך ידע רב בעבודה, כמו מתמטיקה, סטטיסטיקה ומיומנויות מתמטיות, עד כמה שם.
לאחר מכן
עליך לדעת שזה מוביל לגובה הארנונה במחוז ולשיעור המס עבור המחוז בכללותו. לחישוב שיעורי המס, חלקו את היטל המס לפי הערך המשוער החייב במס של כל הנכסים ברובע ואז חישבו את סכום המסים הכלל המוטל על כל נכס על ידי הכפלת הערכים שיש לשערם עם כל הנכסים במחוזות והוספת הערכות השווי . על סמך חישוב זה, על משקיע להבין כי אינו יכול לאמוד את עלויות התפעול הכוללות של נכס מבלי להשפיע על האומדן, מה שמוביל לאומדן כוזב של שווי השוק ובכך להחלטת השקעה גרועה. לאחר מכן, עליכם לדעת כי ישנם שני סוגים של מקרקעין – הערכת שווי: מס וארנונה.
לדעת כיצד לחשב ארנונה חשוב מכיוון שאתה צריך להיות מוכן לעלויות ולא רוצה להיות מופתע מחיובים לא צפויים
עליך גם לוודא שאתה מחשב ארנונה נכון לפני יציאתך, מה שיקל עליך לקבל החלטת השקעה טובה בהתבסס על שווי השוק של הנכס שלך ושיעור המס עבור המחוז שלך. לאחר שתדע כמה שווי הנכס שלך, תוכל להשתמש בנוסחה של מכפיל השכירות ברוטו כדי לחשב את שכר הדירה הצפוי עבור הנכס. כדי לחשב את מכפיל השכירות ברוטו, משקיעי נדל"ן משתמשים במחשבון Cloudhouse של Roofstock כדי לבחון את מכפיל השכירות הממוצע של כל הנכסים באזור שלהם ולהשתמש בו כבסיס לחישוב שיעור ההשקעה שלהם. השלב האחרון בחישוב שיעורי המכסה הוא לחלק את ה- NOI במחיר הרכישה של נכס ולדעת את הערכים הממוצעים של ה- GRM עבור כל נכס באזורכם. כדי לחשב שיעור מכסה עבור הנכס שלך, פשוט חלק את ה- NOi שלך לערך שלך עבור הנכס הזה, וזהו.
כדי לקבוע את שווי השוק של הנכס שלך, עליך לדעת כמה שכר הדירה ברוטו שלך והאם אתה חוזה אותו. אתה יכול גם להשתמש ב- GRM כדי לאמוד את שווי ההכנסה שהנכס מייצר אם הוא פנוי ואינך יודע את ערכו. לצורך חישוב זה אנו זקוקים למכפיל השכירות הממוצע של כל הנכסים המקבילים באותו שוק, הנמצא בטווח של 1.5 נקודות אחוז זה מזה בשוקם.
כדי לקבל ערך של דירה, עלינו לחשב את ערכה על ידי חישוב ה- NOI שלה ושיעור המכסה שלה.
זכרו שזה רק כלי בארגז הכלים שלכם ולא זה שמחשב את ערך הנכס
כדי לחשב את ההכנסה של שווי הנכס, עלינו לחשב את הממוצע של ה- NOI ושיעור המכסה שלו בעשר השנים האחרונות. אנו משתמשים בחציון של כל הנכסים בעיר עם אותו מספר יחידות, ואנחנו שואבים מזה ממוצע.
אם אינך מעוניין לשלם לסוקר מקצועי
תוכל לחקור נכסים דומים באזורך בכדי לאמוד את שווי השוק של ביתך. אם כבר מדברים על נכסים דומים, שימוש במדד זה הוא גם דרך טובה לקבוע את שווי הנכס מבלי לשלם שמאי. ניתן גם לשלם עבור שירותי הערכת שווי מקצועיים כמו Zillow, Zumper ושירותי נדל"ן אחרים.
ישנם מספר כלים מקוונים שיכולים גם לספק הערכות של ערכי נכסים
כגון Zillow, Zumper ואתרי נדל"ן אחרים. בת 'בוצ'ינסקי מ- Nerd Wallet ממליצה להשתמש בהערכת שווי נכס שהיא ניכרת במס. השמאי יכול להשתמש בהשוואת מכירה או בשיטה אחרת כדי לקבוע את שווי השוק המשוער של הנכס ברשימת השווי או בחשבון הארנונה שלך. אתה יכול לציין את מחיר הבית או נכס אחר בקרבתך או את המחיר הממוצע של נכסים דומים כערך הנכס שלך. אם יש לך מידע זה, אתה יכול להכפיל את האומדן בשיעור הקילומטראז 'ולהוסיף את הסכום הקבוע לאומדן כדי לקבל את חשבון הארנונה הכולל לשנה ואת שיעור המס לשנה. אם כבר בבעלותך בית, אתה יכול לחפש את הארנונה הממלכתית ואת שיעורי המס הממלכתיים עבור אזורך.
