יחס הון גולמי הוא מדד פופולרי להשקעה בנדל"ן שמשמש באופן קבוע בדיוק למטרה זו. בפוסט שפורסם לאחרונה בבלוג, הסברתי כיצד להעריך את ערך הבית בארצות הברית ואת הערך הפוטנציאלי שלו. בעת קביעת שווי הנכס, שמאים משתמשים בשלוש שיטות להערכת נכסים.
אם אתה יזם שרוצה לקנות מגרש של שלושה דונם באזור צחיח
כדי להמיר אותו לבית משותף, ערך הקרקע יתבסס על השימוש הטוב ביותר עבור אותה קרקע. המשקיעים הרציניים ביותר שוקלים את כל המרכיבים של שיטות הערכה אלה לפני שהם מקבלים החלטת השקעה עבור נכס להשכרה. בין אם המשקיעים בוחרים בכלי לאמוד את שווי הנכס שלהם ובין אם הם מבצעים חישובים ביד, הם צריכים להיות בטוחים לפתח הערכה של הערכת הנכס שלהם. בבחירת מודל הערכת שווי נכס להשכרה, כדאי לשקול איזה מהם מציע את הערך הגבוה ביותר. מכפיל דמי השכירות ברוטו הוא מדד הערכת שווי המתייחס לנכס ביחס להכנסותיו מדמי שכירות. זה שימושי לקבלת אומדן גס של שווי הבניין, והוא משמש להשגת בנייני דירות. ערכי הנכס נקבעים על ידי חישוב שיעור NOI ושיעור המכסה של הנכס ועל ידי מספר היחידות הזמינות להשכרה.
בנדל"ן
ניתן להשתמש בתשואה על נכס להשכרה כדי לאמוד את שווי הנכס על ידי בחירת שלב הבטא המשויך לנכס מנאמנות להשקעות נדל"ן רשומות. כדי לחשב את ערכי הנכסים על בסיס הכנסות משכר דירה, המשקיעים משתמשים במכפיל השכירות ברוטו (GRM), המודד את ההפרש בין שכר הדירה הממוצע של בניין לבין שכר הדירה החציוני עבור אותו בניין. שכירות הקרקע מוכפלת במכפיל שנמצא במכפיל הכנסה מקומי טיפוסי לקביעת הערך המשוער. נוסחאות הערכת נכס מסחרי משמשות בדרך כלל לקביעת השוק על בסיס הכנסה פוטנציאלית ושווי שוק יחסי.
כאשר הנכס מושכר, הערכת השווי מתווספת לדמי השכירות החציוניים עבור אותו בניין ולשכר הדירה הממוצע עבור בניין דומה באזור.
חשוב גם למשקיעים להעסיק מודד מוסמך או סוכן נדל"ן כאשר הם מבקשים ניתוח שוק השוואתי
למד כיצד להעריך את הנכס שלך כמו שמאי, כולל שימוש בשמאות בית כדי לחזות במדויק את התשואות לעסק שלך. תוכל ללמוד כיצד לקבוע את ערך הבית שלך באמצעות מחשבים על ידי ניתוח ערכי נכסים על ידי בקשה מתמדת לסוכן או שמאי שלך לעזרה.
מתקנים דמוגרפיים: אם אתם מחפשים דרך מתקדמת להעריך בנייני דירות, שקול לבנות מתקנים ספציפיים בהתבסס על הביקוש הדמוגרפי של הדייר שלך. בניין דירות יחיד באיכות מסוימת, למשל, נוטה למכור במחיר מסוים לדירה.
המשקיעים יטענו כי שיעורי המכסה הם דרך מדויקת יותר להשוות ערכי נכסים
מכיוון שהם מכריחים משקיעים להקרין כל מיני הוצאות בפירוט, ומאפשרים להם למצוא את הערך הטוב ביותר. חשוב גם לציין כי לדירות ובתי עירייה יש פחות קרקע ופוטנציאל פחת גבוה יותר, מה שיביא לכם יותר הטבות מס וגם תזרים מזומנים טוב יותר. לדוגמא, אם בית עירוני בגודל 2,000 מ"ר שוכר בדולר למ"ר, משקיע יכול לצפות לגידול בהכנסות, בתנאי שבתי עירייה דומים באזור יעשו את אותו הדבר.
הערכת שווי נכס מסוג זה מצריכה ידע בעבודה, עד כמה שם, אך בסופו של דבר תגלה שחלק ניכר מהמידע שאתה רואה שם, כמו הסדינים שמספקים מתווכים מסחריים, אינו ממש נכון, יהיה עליך לזרוק כמה מספרים בעת חישוב הערך האמיתי של בניין דירות.
קביעת העלות
התשואה על נכס להשקעה היא הצעד הראשון בקביעת שוויו והוא אחד הצעדים החשובים ביותר בקביעת האם יש להחזיק את הנכס לצרכי השכרה או השקעה. קביעת השאלה האם אתה מחזיק בנכס, בין אם לצורך השכרה, השקעה או מטרה אחרת, הוא מרכיב מרכזי בקביעת כמה שווה רכיב ההכנסה של הנכס שלך.
עבור נכסים מניבים, כגון בנייני דירות, ניתן להשתמש בגישת ההכנסה לערך לקביעת ערכם המשוער. ההכנסה לבניין דירות נעה בין 1,500 ל -2,000 דולר למטר מרובע.
שטח הדירה מוכפל במחיר המ"ר של העירייה
והכנסות השכירות נטו נקבעות לפי עלות אחזקת הבניין אם מדובר בפיתוח מגורים. חישוב השווי בהתבסס על המחירים למ"ר נותן מחיר משוער לדירה על בסיס שווי השוק, אך אינו לוקח בחשבון את המאפיינים הספציפיים של נכס. לדוגמא, אם שיתוף פעולה בדירות, שהוא נכס Class 2, מוערך על בסיס רכיבים של בנייני שכירות דומים, אתה יכול לדרג אותו כנכס "Class 1" על ידי ביסוסו על מכירות דומות. אם ברצונך לאמוד את שווי הדירות, גישת ההכנסה לערך מתאימה ביותר לבנייני דירות.
