אם אתה משקיע נכס טיפוסי שמנסה לקבוע את שוויו של נכס פנוי על ידי הזמנת שווי, היזהר. כפי שכל שמאי רכוש יכול לומר לך, כמעט בלתי אפשרי לקבל אומדן מדויק של שווי הנכס באזור שלך. זה נכון במיוחד לגבי קרקעות לא מפותחות, אך ישנם מספר גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון.
לבסוף, כאשר קובעים את שווי הקרקע לצרכי מס, המדינה היא שקובעת אותה. על מס הכנסה עצמו לקבוע את מצב המס של נכס ואת שוויו, כמו גם את ערך הנכס עצמו.
לא במפתיע, עבור נכסים ששווים יותר מ -1,000 דולר למ"ר, או 2,500 דולר לדונם, מס הכנסה ממליץ לממשלה לקבוע ערך כזה ולא להעריך אותו. הממשלה תומכת בשיטה זו, לא רק לצורכי מס, אלא גם לכל שאר המטרות.
השמאי יקבע כמה יעלה לבנות מבנה שעל פי תוכנית הפיתוח מייצג את השימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר בקרקע
הוא יחשב את עלויות הבנייה המשוערות בהתבסס על מחיר היום ופחת הקרקע ואז יחשב את שווי הקרקע. גודל השטחים הנסקרים נקבע על ידי מספר הדונם והמ"ר האדמה באזור וגודל כל רגל מרובע. נכסים מוערכים קובעים את שווי השוק הנוכחי שלהם, אך רק בנקודת המכירה, לא בכל עת.
בעולם מושלם
ערכים דומים יעזרו לך לקבוע את הערך בפועל, אך בחלקות מסוימות עדיף למצוא את מודד הקרקעות שאיתו אתה רוצה לעבוד ולבקש הצעה. סקר הקרקעות מפיק דוח הערכת שווי המכיל פרטים רבים ויכול לעזור לך לקבוע את שווי המדינה שלך. אם אתה בשוק כדי לקדם את הערכת השווי שלך על נכסים ריקים, אתה אמור להיות מוכן לדבר עם השמאים או סוכני הנדל"ן המקומיים שלך, ואם אפשר, עם סוכן.
זה יאפשר לך לבנות לפחות את ערך הקרקע המשוער שלך
ואם אפשר, להבין טוב יותר את ערכו האמיתי. – מס מיוחד על שווי הקרקע בלבד יגדיל את האפשרות להקצות ערכי קרקע מדויקים יותר לחלקות שהשתפרו לאורך שנים רבות. הערכה נכונה של קרקעות ציבוריות ופרטיות הינה מכרעת לפיתוח מערכת מיסים ושוק נדל"ן מתפקד. הערכת שווי קרקע מדויקת בקנה מידה גדול היא קריטית לפיתוח מערכת נדל"ן חזקה ויעילה בארצות הברית.
שווי הקרקע נאמד על ידי הפחתת שווי ההשבחות ממחיר המכירה הידוע
זה מביא אותנו לשיטת ההסרה, שם שמאי היה מעריך את הערך הכולל של שיפורי הקרקע בהתבסס על מכירות דומות ואז מנכה את עלות ההחלפה של הבניין לקביעת ערך הקרקע. שיטות המיצוי מבוססות על ההנחה שמתרחשת מכירת נכס, שתלויה בערכי הנכס במקום.
במקרה זה
ניתן לאמוד את שווי הקרקע הלא משופר מתוך מחיר הרכישה ועלויות ההריסה. אין לבלבל זאת עם שווי הקרקע, שהוא השווי ההוגן של הקרקע, בתנאי שאין חכירה, משכנתא או כל דבר אחר שישנה את ערכה. שווי הקרקע הוא חלקה המכילה את כל השיפורים שבוצעו בחלקה והיא סך כל השיפורים שבוצעו בחלקה.
לאומדן שווי הקרקע יש השפעה ישירה על הקרקע מבחינת השקעה ופיתוח, כמו גם עלות הבנייה וההריסה.
מס ערך קרקע עשוי להיראות מפתה למי שנפגע כעת מערכי קרקע גבוהים
אך זוהי גישה מבוססת עלות המעריכה את הקרקע ללא קשר לערך ההשבחה. טכנולוגיית הבנייה השיורית שנדונה בשיעור הבא דורשת קרקע והערכה נפרדת. גישות וטכניקות שמאות פנויות ואחרות דורשות הערכה של עלויות הבנייה וההריסה וכן על כל שיפורים בנכס. גישת ההכנסה מאפשרת מעבר קל למס מקרקעין, שכן קרקע מוערכת בערכה הגבוה ביותר והטוב ביותר.
עם זאת
מרבית הנכסים, כולל נדל"ן פיזי (אדמה גולמית), תלויים לחלוטין בשוק הרחב יותר. שלוש שיטות הערכת השווי הנפוצות ביותר לחישוב שווי השוק הנוכחי של הקרקע משמשות להערכת הנכס. ראשית, נאמדת הרווח הנקי של הנכס ואז גוררת כל הכנסה המיוחסת לשיפורים כך שניתן לייחס את הערך השיורי לקרקע. השיטה השיורית מעריכה את ערך הקרקע על ידי היוון ההכנסה השיורית של קרקעות המיוחסות הנגזרות משיפורים חדשים בפועל (היפותטיים) הדורשים את השימוש הגבוה והטוב ביותר. זה נמדד כאחוז מסך ההכנסות מהנכסים הנקיים, ולא סכום כל השיפורים.
