במאמר זה נדון בכל מה שמשקיע נדל"ן צריך לדעת בכדי לבצע הערכת שווי נכס. למד כיצד להעריך את הנכס שלך כמו שמאי, כולל שימוש בשמאות ביתיות לחיזוי מדויק של הרווחים מהעסק שלך. מאמר זה נותן סקירה כללית על הערכות שווי הנכסים, שכן הן מתייחסות למכירתו ולשוויו של הנכס מבחינת שוויו בכללותו.
ניתן לחשב את הערך התחתון והעליון של נכס על סמך מספר גורמים, כגון גודל הנכס, מיקומו וגודלו ביחס לנכסים אחרים באזורו.
משקיעים ואנשי מקצוע בתחום הנכסים יכולים לשנות את שיטות ההערכה בהתאם לערך שהם מנסים להשיג
שמאי הוזמן לבצע השוואת מכירה כדי לקבוע את שווי השוק עבור המאפיין של כל נכס. שיטת השוואת מכירות משתמשת במכירת נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו שוק כדי לאמוד את שווי הנכס. הגישה המקבילה נפוצה ביותר בנכסי מגורים ומשתמשת במכירות אחרונות של נכס דומה כבסיס לקביעת מחיר הנכס בעת המכירה. הוא משמש לנכסי מגורים, אך גם לנכסים מסחריים ומסחריים.
אומדן העלות הוא שווי שוק מדויק על ידי התחשבות בשווי הקרקע וניכוי הבניינים שנבנו – הן שווי הנכס והן עלות הקמה ותחזוקה.
אומדן העלות
הוא אחת משלוש השיטות העיקריות המשמשות לחישוב שווי הנכס. זוהי השיטה הנפוצה ביותר להערכת שווי נכס, על סמך ההנחה שעלות הנכס צריכה להיות נמוכה יותר מאשר בניית נכס דומה מאפס. ההיגיון שמאחורי שיטת הערכת הנכסים הוא שאין טעם לשלם יותר עבור נכס אם העתק יעלה פחות לבנות. אומדני עלות הם הדרך היחידה לקחת בחשבון את שווי הנדל"ן לאחר שהוחלף על ידי העתק של הנכס המקורי שלו עם אותם ערכי נדל"ן.
תקן השווי ההוגן המשמש בהערכות שווי של החברה יכול להיות רלוונטי להערכת שווי נדל"ן כמו שיטת אומדן העלויות.
מאמר זה מכסה גם מספר גישות להערכת שווי נדל"ן מסחרי
כולל שימוש בשיטות השוואת מכירות לקביעת ערכי נכס. כפי שהשם מרמז, גישות מכירה והשוואה משתמשות בנתוני שוק ומחירי מכירה כדי לאמוד את שווי הנכסים. מתודולוגיית הערכת הנכסים עושה זאת על ידי השוואת נכס לנכסים דומים אחרים שנמכרו לאחרונה. לדוגמא, ננסה ליצור מודל להערכת שווי נכס החוזה את הערכת השווי של בית משפחתי עם בית משפחתי באותה שכונה בה הנכס.
גם שמאות רכוש רשמיות יביאו בחשבון הכנסות מנכסים מהשקעות במהלך ההערכה
אחת הדרכים של שוער נכס להעריך הכנסות מקרקעין היא באמצעות היוון ישיר. גישת ההשקעה בהכנסה (או גישת הכנסה) מבוססת על אומדן הכנסות תפעוליות נטו על בסיס הכנסות ממכירת נדל"ן בשימוש תכוף. ראשית, על השמאים לגבות את העלויות לאומדן התוצאה נטו.
בדרך כלל משתמשים בשיטות הערכה אלו להערכת נכסים למגורים, אך יש להם חסרון משמעותי. השיטה המסורתית להערכת שווי הנכסים היא סובייקטיבית, בהתבסס על בחירת התשומות הכלולות בהערכת השווי.
היופי בהשקעות נדל"ן הוא שיש חישובים וכלים אמינים להערכת ההשקעה שלך. בפרט, אומדן הוגן של שווי הנכס יספק ייצוג מדויק של שוויו כמו גם את שווי השוק שלו. לשמאי יהיה מושג טוב על התשואה שמשקיע נכס מצפה מהשקעה בנכס דומה.
עבור אנשי מקצוע מנוסים בתחום הנדל"ן, לעומת זאת, הערכת שווי נכס מסחרי היא הרבה יותר מניתוח. רוכשי נכסים מסחריים מסתמכים גם על הערכות שווי נכס מדויקות כדי להבטיח מחיר הוגן להשקעה.
גם עבור השמאי המתמצא ביותר
חישוב שווי של נכס מסחרי הוא הרבה יותר מסובך מאשר חישוב שוויו של נכס למגורים. בדומה לנדל"ן למגורים, מודלים להערכת שווי אוטומטי, כמו אלה הקיימים בארה"ב ובקנדה, הם אלגוריתם המשלב נתונים ממספר מקורות לחישוב ערך נדל"ן כמו גם נתונים מהעולם האמיתי.
זה מאפשר להם להעריך את שווי השוק של כל נכס שהם מסתכלים עליו
ללא קשר לגודל, מיקום וגורמים אחרים כגון מיקום הנכס בעיר. אף על פי שהערכות שווי בדרך כלל מבוצעות על ידי אנשי מקצוע מוסמכים, כל מי שעוסק בעסקת נדל"ן יכול ליהנות מהבנה טובה יותר של שווי הנדל"ן ושוויו הפוטנציאלי בכדי לבצע הערכת שווי משלו. כאשר אתה מחפש הערכת שווי נכס, אתה קובע את סוג הערכת השווי שאתה צריך עבור הנכס הספציפי שלך. שמאות נכסים מתבצעות בדרך כלל על ידי שמאי מוסמך מקצועי, וזה יעזור לכם לקבוע אילו סוגים של "ייעוץ נדל"ן" אתם זקוקים.