Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

הערכת שווי מגרש

Table of Contents

כפי שכל שמאי מקרקעין יכול לומר לך, כמעט בלתי אפשרי לקבל אומדן מדויק של שווי נכס פנוי בארה"ב. זה נכון במיוחד לגבי קרקעות לא מפותחות וצריך לחול על משקיע הקרקעות האופייני שמנסה לקבוע את שווי חלקת קרקע ריקה באמצעות חוות דעת מומחה שהוזמנה על ידי משרד ניהול הקרקעות (BLS) או איגוד המתווכים הלאומי (NAR). ).

כאשר שווי הקרקע נקבע לצרכי מס, בסופו של דבר היא זו שאוכפת אותו. תלוי במס הכנסה עצמו כיצד נקבע ערך המס של נכס, לא השמאי או מינהל המקרקעין או NAR.

שלא במפתיע

עבור נכסים ששווים יותר ממיליון דולר, או אפילו 10 מיליון דולר עבור נכס יחיד, מס הכנסה ממליץ על שיטה אחרת לקביעת אותם ערכים, שנקבעת על ידי הממשלה, ולא על הערך המשוער. הממשלה היא השיטה, לא המודד או ממשלת המדינה או NAR או כל אחת מסוכנויות המדינה האחרות.

השמאי יקבע כמה יעלה לבנות מבנה שעל פי תוכנית הפיתוח מייצג את השימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר בקרקע

הוא יחשב את עלויות הבנייה המשוערות בהתבסס על מחיר היום ופחת הקרקע ואז יחשב את שווי הקרקע. המדינה המוערכת נקבעת על פי שווי השוק הנוכחי שלה; המדינה הנסקרת קובעת את הערך הנוכחי של אותה מדינה בזמן הסקר, ולא לפי הערכות השווי.

בעולם מושלם

ערך השווה לזה עוזר לך לקבוע את הערך בפועל, אך עבור הנכס הספציפי שלך, עדיף למצוא מודד קרקעות שאיתו תרצה לעבוד ולקבל הצעה. סקר הקרקעות מפיק דוח הערכת שווי המכיל פרטים רבים ויכול לעזור לך לקבוע את שווי המדינה שלך. כמו כן, עליכם להיות מוכנים להבין את מחיר השוק הנוכחי למגרשים ריקים באזורכם, כך שתהיו בשוק לפני שתמשיכו להעריך את המשרה הפנויה שלכם.

באופן זה

אתה יכול לפחות לספק בסיס לאומדן שווי המדינה שלך. – מס מיוחד על שווי הקרקע בלבד יגדיל את האפשרות להקצות ערכי קרקע מדויקים יותר לחלקות שהשתפרו לאורך שנים רבות. הערכה נכונה של קרקעות ציבוריות ופרטיות חיונית לפיתוח מערכת מיסים ושוק נדל"ן מתפקד. הערכת קרקע מדויקת בקנה מידה גדול היא חלק חשוב בפיתוח מערכת מיסוי ורגולציה חזקה ויעילה.

שווי הקרקע נאמד על ידי הפחתת שווי ההשבחות ממחיר המכירה הידוע

זה מביא אותנו לשיטת ההסרה, שם שמאי היה מעריך את הערך הכולל של שיפורי הקרקע בהתבסס על מכירות דומות ואז מנכה את עלות ההחלפה של הבניין לקביעת ערך הקרקע. נעשה שימוש בשיטות המיצוי מכיוון שאין צורך לבצע מכירת קרקע על פי ערכי קרקע.

במקרה זה

ניתן לאמוד את שווי הקרקע הלא משופר מתוך מחיר הרכישה ועלויות ההריסה. אין לבלבל זאת עם ערך הקרקע, שהוא שווי סביר של קרקע, אם מניחים שהנכס הוא ללא חכירה, משכנתא או כל נוכחות אחרת שתשנה את ערכו אחרת. שווי הקרקע הוא סך כל השיפורים שבוצעו בנכס במהלך 30 השנים האחרונות. זוהי אומדן של שווי הקרקע כתוצאה מכל השיפורים שבוצעו על הקרקע ומייצג את ההפרש בין מחיר המכירה של הקרקע לבין כל ההשבחה שנעשתה על הקרקע.

אומדן שווי הקרקע כולל את ההשפעה הישירה על קרקעות למטרות השקעה ופיתוח וההשפעה הפוטנציאלית על ערכה העתידי.

מס שווי קרקע עשוי להיראות פוטנציאל אטרקטיבי למי שנפגע כעת מערכי קרקע גבוהים

אך גישות וטכניקות הערכה פנויות ואחרות דורשות הערכה נפרדת של ההשפעה האפשרית על קרקעות למטרות השקעה ופיתוח. לפיכך, הטכנולוגיה השיורית לבנייה, עליה נדון בשיעור הבא, דורשת קרקע והערכה נפרדת. יש גישה מוכוונת בעלות שמעריכה את שווי הקרקע ללא קשר לערך ההשבחה. גישת ההכנסה מאפשרת מעבר קל למס מקרקעין כאשר קרקעות מוערכות בערכן הטוב ביותר, ומס הכנסה עבור קרקעות בעלות ערך טוב נמוך יותר.

עם זאת

מרבית הנכסים, כולל נדל"ן פיזי (אדמה גולמית), תלויים לחלוטין בשוק הרחב יותר. שלוש שיטות הערכת השווי הנפוצות ביותר לחישוב שווי השוק הנוכחי של הקרקע משמשות להערכת שווי הקרקע. ראשית, שיטת שאריות הקרקע מעריכה את שווי הקרקע על ידי היוון ההכנסה השיורית של הקרקעות המיוחסות הנגזרות משיפורים חדשים ממשיים או היפותטיים, הנחשבים בשימוש טוב במיוחד. במקרה הראשון, אנו מעריכים את הרווח הנקי שמניב הנכס ומנכים כל הכנסה שניתן לייחס לשיפורים, כך שניתן לייחס את הערך השיורי לקרקע. ערך זה נאמד לאחר ההשפעה האפשרית לטווח הארוך של שיפורים על ערכי הקרקע.

דילוג לתוכן